広島県府中市で土地を買うのに気をつける2つのこと
㈲西本地所に勤務する宅建士の村上です。
資格は「宅建士」等の家造りの専門では無いものしか所持していません。
不動産業界は賃貸11年、売買5年のキャリアとなります。
家づくりに関しては関西より北の工務店が発信する情報を主として学んでいる状況です。
どちらかといえば、素人よりの目線ですが、考察していきます。
ビジネスマンらしく結論から
ブログで結論からだと問題がありますが、いきなり結論から。
土地を買うのに気をつける２つのことは
■境界
■地中
の２つです。
境界
土地のトラブルの多くは境界問題ではないでしょうか？
境界がきちんと決まっていないと問題が発生するリスクが高まります。
確認したいポイントは次の３つです。
図面はあるか
地積測量図というものがあります。こちらが法務局に備え付けられているかを確認しましょう。
※売出ししている不動産屋さんに確認すれば大丈夫です。
【ポイント】
作成日を確認してください。
平成17年(2005年)3月7日以降かどうかを確認。
なんでその日以降かを確認するの？
法整備によって、その日以降の図面の信頼度が高いからです。
ただし、それ以前でも作成者によっては信頼できる図面もありますよ。
※大きい声では言えませんので知りたい方は対面時に説明します。
■図面から「形状」「座標値」「長さ」「面積」「境界標の有無」「境界標の種類」が分かります。
■ミリ単位で分かりますし、目印が無くなっても同じ様に復元が出来ます。
※ 平成17年(2005年)3月7日以降の図面の場合です。
※それ以前でも参考資料になります。
境界標があるか
現地に境界ポイントを表す標（目印）が入っているかを確認下さい。
図面がある場合は、図面と現地が合っているか確認下さい。
立会をしているか
隣地の方と立会をしているか。
また、その書類が有るかを確認下さい。
■図面があるか、あればいつ作成かを確認。
■現地に境界標があるかを確認。
■隣地立会をしているか、していれば書類はあるか確認。
問題が発生すると、その解決に時間とお金を使う事になります。
原則は売主がしてくれていれば良いですが（※境界確定作業）、していない場合が多いのも現状です。
売値が低い場合が特にしていないですね。
おおよそ20万円以上（※形状や広さなどによって値段が違います）掛かりますので、売値が低いとしたくないのも分かりますが、売れない原因にもなりますからね。
募集情報を見る際に「取引態様」が「売主」になっている場合以外（仲介・一般・専任など）は、個人（宅建業者以外）の方が売主ですので、その傾向が強いかもしれません。
分譲地がオススメ
分譲地は宅建業者が販売する土地で、１つの大きな土地を分筆して売る場合が多いです。
2005年以降、分筆をする場合は立会・測量しないといけません。立会→境界確定→測量→分筆となりますので、境界問題は起こりにくいと言えます。
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地中
境界の次は地中を気を付けましょう。
ぱっと見で見えない地中の問題は難しいです。
気を付けるポイントは２つです。
※言い出せばきりがないですので、主要な２つとしています。
上水は来ているか
公共(市)の水道が使用できるかを確認します。
業者に言って「配管図」を確認しましょう。
宅地内に来て無くても前面道路に有れば「来ている」と表示できてしまいます。
※当然、引き込み工事が必要でお金が掛かります。
水道分担金を支払う必要が有るかなど、費用がいくら掛かるかを確認しましょう。
下水または排水はできるか
その土地は下水が来ているか、浄化槽地域かを確認します。
その他、排水できる側溝が有って、宅地と配管で繋がっているか等を確認します。
受益者負担金など、費用がいくら掛かるかを確認しましょう。
※不動産屋は浄化槽の値段等を知らない場合が多いです、土地関係以外は建築業者さんに確認しましょう。
■地面の中の配管（上水・下水・排水）を確認する。
■費用がいくら掛かるか確認する。
この土地安い！と思っても配管が無い場合は、整備する費用を足していったら実は高かったという事も有ります。
分譲地の場合は整備が終わっている状態がほとんどですので、そこまで整備した場合と比較してご検討下さい。
まとめ
やっぱり分譲地がオススメ！